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Il giudice decide la riduzione del canone di locazione di un esercizio commerciale in crisi per il covid

Secondo l'avvocato Chiara Micera del Foro di Bologna: "se il locatore non vuole concedere la rinegoziazione del contratto, per le conseguenze della pandemia, il Giudice può modificare il contenuto del contratto. Un recente provvedimento del Tribunale di Roma apre una breccia".

L’avvocato Chiara Micera

Con una recente ordinanza emessa il 27.8.2020, il Tribunale di Roma ha proposto una singolare interpretazione dei generali principi in materia di contratti rideterminando, in luogo delle parti, il contenuto di un contratto di locazione commerciale.

Il provvedimento ha ad oggetto la richiesta di un conduttore, titolare di un’attività di ristorazione, di ”…non escutere la fideiussione …a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto di locazione; disporre la riduzione del 50% del canone di locazione mensile a decorrere dal mese di aprile 2020 e fino al mese di marzo 2021, o in subordine, disporne la sospensione del 50% del canone dal mese di aprile 2020 e fino alla mensilità di marzo 2021 e prevedere contestualmente un piano di rientro delle somme dovute in un numero di 48 rate a cadenza mensile con decorrenza da aprile 2021 o nella diversa misura e fino alla diversa data che riterrà di giustizia…”

L’ordinanza così statuisce: “ ..accoglie la domanda cautelare disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021; dispone la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro; compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio.”

Come si evince, la fattispecie attiene ad un contratto è stato stipulato nel 2017 da una società per avviare un’attività di ristorazione e unitamente ad esso è stato concluso un contratto di fideiussione bancaria a garanzia degli obblighi nascenti dalla locazione stessa.

Il fenomeno pandemico che tutti vediamo ha mutato radicalmente le condizioni economiche

Il fenomeno pandemico che tutti vediamo ha mutato radicalmente le condizioni economiche mettendo in seria crisi la società conduttrice, che ha quindi chiesto alla sua controparte di rinegoziare i termini della locazione stessa.  A fronte di un rifiuto si è rivolta all’Autorità giudiziaria, chiedendo che fosse quest’ultima a inibire l’escussione della fideiussione e a ridurre l’importo dei canoni dovuti.

Il Giudice, come anticipato, accoglie la domanda, ma l’aspetto interessante è capire su quali presupposti.

Un contratto di locazione, ma qualsiasi contratto a prestazioni corrispettive si possa immaginare nell’esercizio di un’impresa, si basa appunto sul concetto di corrispettività: la prestazione dovuta è considerata dalle parti economicamente equivalente a quella ricevuta.

Le condizioni a cui si contrae, però, hanno come presupposto il contesto socio-economico in cui si inseriscono e fino a che quest’ultimo permane immutato – come si suol dire rebus sic stantibus – ognuno dei contraenti è tenuto a rispettare l’impegno assunto.

Ove muti significativamente il contesto economico appare ragionevole richiedere un mutamento delle condizioni contrattuali.

Se ci si pensa, è un tema già affrontato in ambito di diritto di famiglia dove le statuizioni del Tribunale sui rapporti tra i coniugi vengono date allo stato degli atti e sono sempre suscettibili di revisione, ove si modifichino le condizioni di fatto, tra cui quelle economiche di almeno una delle parti.

Il problema che oggigiorno si propone su tutti i piani del vivere economico è legato al mutamento palmare e repentino delle condizioni economiche in ragione di un evento esterno, improcastinabile ed inarginabile dai singoli come la pandemia in corso.

A fronte di queste mutate condizioni il nostro sistema giuridico propone due rimedi codificati: la risoluzione per impossibilità sopravvenuta e la risoluzione per eccessiva onerosità.

A fronte di queste mutate condizioni il nostro sistema giuridico propone due rimedi codificati: la risoluzione per impossibilità sopravvenuta (art. 1463-1466 c.c.) e la risoluzione per eccessiva onerosità (art. 1467-1469 c.c.).

Nonostante i diversi presupposti di applicazione, la cosa che accomuna entrambi i rimedi è che si tratta di soluzioni demolitive: la parte che li invoca può solamente chiedere la risoluzione del contratto e solamente rispetto all’eccessiva onerosità la parte convenuta può offrire una rettifica delle prestazioni divenute squilibrate conservando il rapporto.

Da questa considerazione è partito anche il Giudice romano che rileva l’inopportunità di procedere in ogni caso alla demolizione del contratto tutte le volte in cui il rapporto divenga squilibrato e soprattutto in quei casi dove la convenienza economica dell’affare si sviluppa anche nel perdurare nel tempo del rapporto, come nel caso della locazione, rendendo la risoluzione sgradita a tutte le parti per gli oggettivi costi che comporta.

La prassi di alcuni settori commerciali prevede l’inserimento nel contratto di clausole ad hoc che impongono una rinegoziazione delle prestazioni pattuite al ricorrere di specifiche condizioni, come può essere una causa di forza maggiore.

L’ordinanza in commento considera le ipotesi in cui questo obbligo pattizio alla rinegoziazione manca e stabilisce che non solo è in ogni caso dovuto procedere alla rinegoziazione, ma nel caso in cui una parte si opponga a questo è possibile chiedere l’intervento del Giudice che supplisce al mancato accordo.

Fondamento di questa interpretazione è il principio di solidarietà sociale e di buona fede nella esecuzione del contratto, il quale trova una propria tutale nella Costituzione (art. 2) prima ancora che nelle norme del Codice Civile (artt. 1337 e 1375 c.c.).

Secondo questo principio, ogni contraente deve adoperarsi per soddisfare gli interessi della controparte

Secondo questo principio, ogni contraente deve adoperarsi per soddisfare gli interessi della controparte nella misura in cui questo non sacrifichi eccessivamente i propri.

Una modalità con cui questo si esplica, secondo il Giudice capitolino, è proprio l’obbligo di rinegoziare un contratto reso squilibrato da una causa di forza maggiore non imputabile ad alcuna delle parti, valorizzando così la forza integratrice del principio di buona fede nel contratto.

Difatti, in questa ipotesi, focalizzarsi sulla legalità formale del rapporto e sulla sua vincolatività non deve tradursi in un sacrificio della giustizia sociale, poiché si violerebbe così il principio di solidarietà sacralizzato in Costituzione. Quindi, è doveroso per le parti cercare di rinegoziare il contenuto del proprio rapporto per riportarlo nella normale alea economica alla luce della mutata condizione a contorno.

E nel caso in cui una delle parti non voglia? In questo caso, secondo l’ordinanza in commento, è possibile invocare l’intervento del Giudice il quale può intervenire sull’assetto contrattuale per applicare proprio quel principio di buona fede che l’inadempimento di una delle parti ha reso impossibile ottenere in via bonaria.

In buona sostanza, il Giudice romano propone una lettura orientata secondo i principi costituzionali delle norme codicistiche, tenendo in buon conto l’impatto che un evento di portata epocale come questa pandemia ha avuto sul contesto economico tutto. Nel farlo cerca di dare risposta al singolo caso a lui sottoposto, ma si inserisce in un filone giurisprudenziale che cerca di dare risposte di ben più ampio respiro alle nuove esigenze del mercato post-Covid.

Servirà ancora tempo prima che questa regola si sedimenti, soprattutto se si considera che si tratta di un provvedimento emesso in un procedimento di urgenza, modificabile in una causa di merito. Tuttavia è sicuramente un passo avanti in un nuovo modo di intendere i rapporti economici.

Certo è che, affinchè il Giudice possa ricondurre ad equità, le condizioni contrattuali, è necessario che abbia a disposizione i termini, in cui le parti sarebbe disposti, nell’ipotesi dell’avverarsi di un evento imprevedibile, a rinegoziare il proprio rapporto.

Appare quindi opportuno, in questa fase, ove l’incertezza perdura, agire su due piani: il primo negoziale, ed in ipotesi di buon esito della trattativa, inserire nel contratto anche clausole che servano a disciplinare sin da ora, il possibile evolversi del fenomeno (si pensi, ad esempio, un andamento del valore del canone locativo proporzionalmente determinato in ragione del fatturato dell’esercizio commerciale, con la previsione di un limite minimo, al di sotto del quale, si applica la risoluzione di diritto del contratto, già concordemente prevista, con una previsione anticipatoria di qualunque contenzioso).

Il secondo, invece giudiziale, con la soluzione del ricorso al Giudice per la riduzione del canone secondo equità.

Il provvedimento in commento, appare di particolare interesse, anche perché i principi di diritto richiamati paiono conformi allo studio riportato nella relazione della Corte di Cassazione n.56 del 8 luglio 2020, ove la Suprema Corte ipotizza anche il diritto della parte, ad invocare l’applicazione dell’art.2932 c.c., cioè l’emissione di una sentenza sostitutiva del contratto, il cui l’Autorità Giudiziaria, in ragione del superiore interesse di natura pubblica, al migliore andamento dell’economia, può limitare l’ambito dell’autonomia negoziale delle parti.

Con la pandemia, i tempi sono cambiati, la Giurisprudenza si adegua.


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