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Dettaglianti, l’emergenza fitto si può contrastare

Secondo l'avvocato Chiara Micera: "L’art. 1464 c.c. stabilisce che la parte che invoca l’impossibilità sopravvenuta sussistendone i presupposti ha il diritto alla riduzione, pertanto la controparte ha l’obbligo di concederla".

Avv. Chiara Micera

È di soli pochi giorni fa la lettera del presidente di Confindustria Moda, Claudio Marenzi, con cui invitava i locatori di immobili e negozi del settore tessile, della moda, dell’accessorio e del gioiello ad accogliere la richiesta di sospensione del canone di locazione dei propri inquilini, nonché la disponibilità a rinegoziale le condizioni economiche dei contratti.

L’emergenza sanitaria ha infatti imposto la chiusura di molti esercizi rendendo il pagamento dell’affitto un problema diffuso, abbiamo chiesto un parere tecnico all’Avv. Chiara Micera.

Avvocato, il problema che solleva Confindustria con la sua lettera è chiaro “come fanno i negozianti a pagare l’affitto se non possono tenere aperti i negozi?”. Il diritto che soluzioni prevede per queste persone?

Le soluzioni che l’ordinamento adotta in questi caso sono molteplici e possono essere riassunte in base ai due effetti che cercano di raggiungere: o risolvere il contratto liberando le parti, o sospendere/ridurre il canone, riequilibrando un accordo disallineato in ragione dell’emergenza odierna.

Le soluzioni del primo tipo – si pensi al diritto di recesso per gravi motivi che la legge riconosce all’art. 27, L. n. 392/78 o alla domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. – risultano molto drastiche e non risolvono pienamente il problema. Difatti, il recesso ex art. 27 impone un preavviso di 6 mesi nel quale il canone va comunque pagato e la risoluzione per eccessiva onerosità deve essere proposta con domanda giudiziale con il costo economico e di tempo che questo comporta.

Appaiono quindi più consigliabili le soluzioni del secondo tipo.

Quali sono queste soluzioni?

Primo fra tutti, l’istituto dell’impossibilità sopravvenuta, in questo caso parziale, ma anche un accordo tra le parti che regoli gli obblighi reciproci in questa situazione di emergenza.

Nel caso dell’impossibilità sopravvenuta, lo squilibrio tra le prestazioni contrattuali conseguente alla sopravvenienza giustifica la parte che non si vede corrispondere la prestazione dovuta (in questo caso il godimento dei locali per un tempo si spera limitato) a chiedere una riduzione della controprestazione a cui è tenuta (il canone di locazione).

Ovviamente comunicandolo quanto prima alla controparte.

Il locatore è quindi tenuto a riconoscere questa riduzione?

In linea teorica sì. L’art. 1464 c.c. stabilisce che la parte che invoca l’impossibilità sopravvenuta sussistendone i presupposti ha il diritto alla riduzione, pertanto controparte ha l’obbligo di concederla.

Tuttavia, la situazione pratica può essere molto diversa e variegata: alcuni locatori potrebbero non concederlo e addirittura pretendere l’intero pagamento o chiedere lo sfratto in caso di morosità.

Il conduttore potrà sicuramente far valere le proprie ragioni davanti al Giudice, ma i tempi e i costi della procedura suggeriscono di adottare altre strade più pacifiche.

Quali strade intravede Lei?

Come dicevo prima, nel caso in cui il locatore non riconosca subito il diritto del proprio conduttore, una soluzione possibile è quella dell’accordo.

Con esso locatore e conduttore possono stabilire quali sono gli obblighi reciproci a cui devono attenersi in questo periodo emergenziale trovando un punto di incontro sulla sospensione del canone ovvero sulla sua riduzione e sulla misura di tale riduzione.

Si tratta della “rinegoziazione” suggerita nella lettera di Confindustria. È uno strumento di ampio respiro che può permettere alle parti di pattuire compensazioni tra crediti e debiti reciproci, di rinunciare a diritti (anche di azione giudiziaria) a fronte di un pagamento, insomma di trovare il giusto programma contrattuale che si confà alle loro specifiche esigenze.

L’accordo può investire anche la ripartizione degli oneri accessori?

Certamente, infatti la disciplina generale del condominio, presuppone il pieno godimento dell’immobile che il proprietario deve garantire. Sul punto, presumibilmente, dovrà farsi un distinguo, tra quali di quelle siano le voci inerenti il godimento del bene, ed in quanto tali rientranti nell’auspicabile accordo, e quanti invece, appaiono esclusi, come quelle dipendenti dalla manutenzione del bene o ad opere realizzate in precedenza.

Altro punto da precisare è che, sebbene sia prassi che l’Amministratore di Condominio elabori un distinguo delle spese condominiali, ponendole rispettivamente a carico del proprietario-locatore da una parte e dell’inquilino dall’altra, richiedendo il pagamento direttamente a quest’ultimo, non ha azione diretta nei confronti dell’inquilino, ma solo verso il locatore.

Consiglio quindi, di inviare una comunicazione all’Amministratore, respingendo le richieste di pagamento, con l’invito a rivolgersi alla proprietà, informando che si è avviato un confronto con quest’ultima per la gestione dell’incidenza sul contratto dell’evento eccezionale della pandemia in corso.

E se il locatore non vuole accordarsi o non si trova un punto di accordo?

Nessuno può essere obbligato a sottoscrivere un contratto se non vuole.

Certamente il conduttore potrà far valere le proprie ragioni nelle forme predette, eventualmente invocando soluzioni più drastiche come il recesso ex art. 27 L. n. 392/78 o la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Tuttavia, deve evidenziarsi che molte di queste soluzioni prevedono il ricorso all’Autorità giudiziaria e, trattandosi di materia locatizia, è necessario preliminarmente esperire un tentativo di mediazione, come imposto dalla legge.

Cosa succederebbe se il locatore decidesse, a fronte del mancato versamento dei canoni, di invocare una clausola risolutiva inserita nel contratto?

In questo caso, l’esercizio del diritto connesso alla clausola avverrebbe all’interno di una procedura di sfratto e con esso si solleva il Giudice dal valutare l’importanza dell’inadempimento, che per giustificare gli effetti della clausola risolutiva deve essere comunque imputabile al conduttore.

Quest’ultimo, quindi, potrà cercare di paralizzare l’azione della proprietà evidenziando come l’inadempimento non fosse a lui imputabile e che la prestazione dovuta può essere ridotta/sospesa per le ragioni di impossibilità sopravvenuta già dette.

È tutto chiaro. Ma quanto Lei espone è relativo alla situazione del settore produttivo evidenziato da Confindustria con la sua lettera, si può estendere anche ad altri settori? È applicabile anche ai contratti non di locazione?

I principi generali e gli istituti invocati sono sicuramente attinenti a tutta la materia contrattuale e potranno trovare una loro più o meno ampia applicazione in ogni settore economico. Le modalità con cui questo può avvenire non possono, però, che dipendere dalla situazione concreta che si andrà di volta in volta ad analizzare (si pensi semplicemente al diverso godimento di locali tra attività il cui esercizio è sospeso e attività che possono continuare).

Circa i contratti non locativi, certamente si può ipotizzare che l’emergenza sanitaria abbia reso alcune prestazioni eccessivamente onerose o addirittura impossibili da realizzare, in questi casi non vedo perché non invocare gli opportuni istituti.

Nella Sua esperienza professionale, quali sono le domande di consulenza che sono state rivolte al Suo studio, dipendenti dall’evento coronavirus? E c’è una differenziazione rispetto alle diverse zone d’Italia?

Il mio studio ha sede a Bologna, in Emilia Romagna, la seconda regione italiana più colpita da questa emergenza sanitaria, ed ormai da diverse settimane, stiamo lavorando per reggere l’onda d’urto delle domande di scioglimento, rinegoziazione, risoluzione dei contratti, o comunque dei rapporti giuridici pendenti.

Il tessuto produttivo regionale ci ha portato ad esaminare, per tempo, i riflessi di questo evento, soprattutto in relazione all’utilizzo dello smart working e della necessità di proteggere adeguatamente la circolazione dei dati, la diffusione dei segreti industriali e la violazione della privacy.

L’emergenza ha comportato che vi sia stata troppa disinvoltura nel far circolare documenti ed informazioni, su piattaforme e tools, abitualmente destinati per la vita sociale delle persone, sprovvisti di tutele.

Ma la domanda investe qualunque categoria e rapporto in corso, anche rispetto ai privati, ad esempio, ho recentemente affrontato un caso di modifica delle condizioni di divorzio, ove l’obbligato, il marito imprenditore, chiedeva la revisione della misura dell’assegno di divorzio liquidato in favore della moglie, in ragione della contrazione degli incassi della propria società derivanti dalla pandemia.

Noi operiamo in tutta Italia, notando che non vi sono grandi differenze rispetto alla domanda di assistenza legale, ma a tutt’oggi maggiori sono stati i nostri interventi al Nord, territorio colpito prima dall’emergenza, anche se anche il Centro – Sud oggi chiede un supporto, soprattutto per il necessario raccordo tra la normativa nazionale e quella regionale, la quale nelle regioni di quest’area d’Italia, non ancora così interessate dall’epidemia, molto presumibilmente si ispirerà a quanto emanato nelle altre regioni del Paese, e con le quali ci siamo già misurati. Mi riferisco soprattutto alla chiusura degli esercizi commerciali e delle attività produttive, dove la normativa locale e quella nazionale, sono state in contrasto tra loro, vedi Milano, con la necessità di capire quale fosse la legge applicabile.


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